Comment investir dans l’immobilier en 2020

L’investissement immobilier offre un moyen de gagner de l’argent tout en bâtissant pour votre avenir financier, mais c’est aussi un moyen facile de perdre votre chemise si vous ne faites pas attention.

Si vous faites vos recherches et que vous vous engagez dans des systèmes éprouvés, vous pouvez récupérer votre argent et plus encore.

C’est pourquoi nous voulons passer par 8 façons de gagner de l’argent en investissant dans l’immobilier. Elles sont toutes différentes et nous ne vous suggérons certainement pas d’essayer les 8 méthodes. Mais c’est un excellent point de départ si vous débutez.

Comment investir dans l’immobilier de 8 façons
Voici les 8 façons d’investir dans l’immobilier. La méthode que vous choisissez dépend en fin de compte de votre situation financière et de ce que vous espérez réaliser.

1: Fiducie de placement immobilier (FPI)

2: Propriété locative

3: piratage domestique

4: Propriété d’inversion

5: Location de chambres à court terme

6: Fonds immobiliers

7: Investissement immobilier en ligne

8: Fonds de Private Equity

Nous décomposerons également les quatre mythes de l’investissement immobilier . Commençons.

1: Fiducie de placement immobilier (FPI)

Si vous cherchez un moyen d’investir dans l’immobilier qui présente moins de risques que l’achat d’une propriété, cette méthode est faite pour vous.

Les fiducies de placement immobilier, ou REIT, agissent comme des fonds communs de placement pour l’immobilier. Pensez-y comme un panier. Dans le panier se trouvent différentes propriétés dans lesquelles vous pouvez investir. Au lieu d’investir dans des propriétés individuelles, vous investissez dans l’ensemble du panier avec d’autres investisseurs. Les FPI sont généralement gérées par une société (c’est-à-dire une fiducie).

Votre investissement sert à acheter et à développer les propriétés pour en faire un profit éventuel. Les investisseurs reçoivent des dividendes avec les FPI comme un fonds normal.

Les FPI sont généralement gérées par une société (c’est-à-dire une fiducie). Ils viennent également sous une variété de formes différentes. Vous pouvez investir dans des FPI qui se concentrent sur des immeubles de soins de santé comme les hôpitaux ou des immeubles commerciaux comme les centres commerciaux.

Dans l’ensemble, les FPI sont un excellent point de départ si vous cherchez à vous mouiller les pieds dans l’investissement immobilier. Non seulement vous n’avez pas à vous soucier de payer des sommes énormes pour une propriété, mais vous commencez dès aujourd’hui avec un courtier. Ils constituent un excellent moyen à faible risque de diversifier votre portefeuille dans l’immobilier. Et vous n’avez jamais à y penser comme un fonds indiciel normal.

Pour en savoir plus, consultez notre article sur les fonds communs de placement pour savoir comment commencer à investir avec un courtier dès aujourd’hui.

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2: Propriété locative

Admettez-le: vous avez flirté avec l’idée d’acheter une maison unifamiliale et de la louer pour un revenu passif.

Si vous faites attention à la propriété que vous achetez et à la personne à qui vous la louez, cela peut être un excellent moyen de gagner de l’argent tout en remboursant l’hypothèque de la propriété. Et à mesure que les prix des loyers augmentent chaque année, votre hypothèque restera relativement fixe, augmentant ainsi vos revenus.

Cependant, vous devez garder à l’esprit les coûts fantômes d’achat d’une maison. Ce sont des coûts invisibles mais conséquents tels que l’entretien régulier et les réparations que de nombreux propriétaires potentiels ne prennent pas en compte lorsqu’ils achètent une maison pour la première fois.

Et puisque vous serez le propriétaire de la propriété, vous êtes sur le coup pour tous les problèmes qui pourraient survenir lorsque votre principe vous appelle à 3 heures du matin pour vous plaindre d’une rupture de tuyau.

De plus, de nombreuses personnes supposent que les propriétaires peuvent fixer le loyer de leur choix. Ce n’est pas vrai. Ils ne peuvent fixer le loyer qu’à un prix que le marché soutiendra. Si l’économie locale commence à se débattre, vous pourriez être obligé de louer la propriété à un taux inférieur à votre prêt hypothécaire. Vous commenceriez à perdre de l’argent chaque mois.

Si vous êtes prêt à travailler pour être un bon propriétaire, voici notre article sur la façon d’acheter une maison .

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3: piratage domestique

Le piratage de la maison donne l’impression que vous essayez d’accéder à l’ordinateur central de votre maison dans un montage de piratage au fromage.

Mais c’est en fait un moyen lucratif de gagner de l’argent dans l’immobilier.

Voici comment fonctionne le piratage domestique: vous achetez un immeuble à plusieurs appartements. Ensuite, vous vivez dans une unité pendant que vous louez les autres. Cela vous permet de générer de l’argent via le loyer tout en réduisant vos propres dépenses en vivant sur la propriété.

Ceci est similaire à l’achat d’un bien locatif. Mais au lieu de vous occuper de l’entretien et des réparations d’une propriété, vous serez responsable de toutes vos unités. Cela peut être un gros inconvénient pour ceux qui cherchent à s’impliquer dans le piratage domestique.

Cependant, si vous avez les fonds pour embaucher des réparateurs ou des gestionnaires immobiliers (ou si vous voulez simplement le faire vous-même), le piratage domestique pourrait être un excellent moyen de gagner de l’argent dans l’immobilier.

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4: Propriété de retournement

Renverser les propriétés semble simple: achetez une maison, rénovez-la, puis vendez-la pour plus que ce pour quoi vous l’avez achetée – et plus que ce qu’il en coûte pour la rénover.

Cependant, les nageurs potentiels doivent savoir que c’est l’un des moyens les plus coûteux en temps, en argent et en énergie de gagner de l’argent dans l’immobilier. Non seulement vous avez besoin d’argent pour acheter une propriété, mais vous devez également investir dans la sueur pour rénover une maison.

Certains des meilleurs conseils qui m’ont été donnés sont de ne considérer le retournement que si j’avais un réseau d’entrepreneurs de confiance sur lesquels je pouvais compter. Sinon, il est très facile que les coûts deviennent incontrôlables.

Et même lorsque vous rénovez une maison, il n’est pas garanti qu’elle se vendra mieux qu’avant. Des facteurs tels que le marché immobilier, l’économie et l’emplacement jouent également un rôle majeur.

Cela dit, il a toujours le potentiel de vous faire des profits énormes si vous jouez bien vos cartes.

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5: Location de chambres à court terme

Tout comme le piratage de maison, cette méthode consiste à louer une propriété sur laquelle vous vivez déjà. Cependant, il y a une légère différence avec celle-ci: vous n’avez même pas besoin de posséder la propriété pour la louer.

Avec l’avènement de sites Web comme Airbnb et même Craigslist, vous pouvez louer différentes pièces de votre maison ou de votre appartement contre de l’argent.

Et en combinant la bonne liste et le bon emplacement, vous pouvez gagner beaucoup d’argent grâce à ces sites, comme ce lecteur entreprenant I Will Teach :

Pour en savoir plus sur la façon de démarrer avec Airbnb, voici comment l’article officiel de la société elle-même .

Aussi, voici un autre excellent guide de nos amis de The Points Guy.

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6: Fonds immobiliers

Celles-ci agissent comme des FPI où vous investissez dans un fonds commun de placement avec d’autres investisseurs dans des entreprises qui gèrent activement différentes propriétés pour vous. La différence est que les fonds d’investissement immobilier incluent également des investissements directs dans des propriétés immobilières.

Les FPI agissent comme des actions et d’autres actions, tandis que les fonds immobiliers sont comme vos fonds communs de placement typiques.

«Les fonds immobiliers augmentent généralement en valeur grâce à l’appréciation et ne fournissent généralement pas de revenu à court terme aux investisseurs comme le font les FPI», explique Stuart Michelson , professeur de finance à l’Université Stetson. «Les fonds immobiliers gagnent de la valeur principalement grâce à une augmentation de la valeur des actifs.»

Vous devriez vous attendre à des frais plus élevés qu’une FPI standard.

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7: Investissement immobilier en ligne

Cette méthode s’appuie sur des plateformes Web telles que Fundrise pour réaliser votre investissement pour vous.

Ces plateformes permettent aux gestionnaires immobiliers de se connecter avec des investisseurs potentiels pour aider à financer l’achat ou l’investissement de différentes propriétés.

Pensez-y comme Kickstarter pour l’immobilier. Mais au lieu d’une glacière stupide qui ne vous sera jamais livrée , vous pouvez recevoir des rendements comme un investissement typique en actions ou en obligations.

Et avec une plate-forme Web, cela peut être une expérience beaucoup plus intuitive.

Si vous êtes intéressé, voici quelques plateformes d’investissement immobilier en ligne que vous pouvez utiliser pour commencer:

Fundrise
Réseau Prodigy
RealtyShares
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8: Fonds de capital-investissement

Tout comme les fonds communs de placement, les fonds de capital-investissement mettent en commun l’argent de différents investisseurs afin d’investir dans l’immobilier. Contrairement à une FPI ou à une fiducie immobilière, ces fonds ne sont généralement disponibles que pour les investisseurs accrédités qui disposent de beaucoup d’argent pour commencer à investir.

Pour commencer, vous avez besoin d’au moins 100 000 $ pour commencer à investir. Ce nombre peut facilement commencer à se situer dans la fourchette à sept chiffres selon le fonds.

En tant que tel, il n’est pas aussi accessible au profane que la plupart des autres options de cette liste. Cependant, cela vaut toujours la peine de le noter au cas où cela s’applique à vous.

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4 mythes sur l’investissement immobilier
Je vais être honnête cependant: je pense que beaucoup de gens qui investissent dans l’immobilier font un mauvais investissement. C’est seulement exacerbé par tous les BS sur la possession d’une maison.

Pensez-y. Nous avons tous pensé à acheter une maison de quatre chambres et une clôture blanche sur notre propre tranche de l’American Dream ™.

Ce que beaucoup ne réalisent pas, cependant, c’est qu’investir dans la maison de quatre chambres peut rapidement devenir le plus gros puits d’argent et de temps de leur vie . En fait, acheter une maison n’est qu’un autre de ces scripts invisibles que nous suivons aveuglément sans y réfléchir.

Les scripts invisibles sont ces croyances directrices qui sont si profondément ancrées dans notre vie quotidienne que nous ne réalisons même pas qu’elles sont là.

Nous les avons tous déjà entendus:

Vous devez vous assurer d’obtenir un diplôme universitaire
Après avoir obtenu votre diplôme, vous devez vous marier
Après vous être marié, vous devez avoir des enfants
Et l’achat d’une maison est l’un de ces scripts – malgré le fait que ce soit l’une des décisions les plus importantes et les plus importantes que vous puissiez prendre.

En fait, je reçois tous les jours des courriels de personnes disant: «J’ai un problème financier horrible. Aidez SVP! » et 40% du temps, c’est directement lié à leurs prêts hypothécaires.

Dans le chapitre 9 de mon best-seller du New York Times , je suis extrêmement critique à l’égard des gens qui achètent un bien immobilier parce qu’ils pensent que c’est un «bon investissement» ou parce qu’ils pensent qu’ils «gaspillent de l’argent sur le loyer».

Ces mythes – et bien d’autres – ne sont que cela. Mythes. Et ils ont été tellement préjudiciables à la situation financière de nombreuses personnes que je sens que je dois en dissiper certains aujourd’hui.

Voici les quatre mythes de l’immobilier que vous devez connaître avant même de penser à acheter une maison.

Mythe n ° 1 de l’investissement immobilier: «L’achat d’un bien immobilier est un excellent investissement»
Une chose que j’entends toujours des gens qui sont sur le point d’acheter une maison est: «Acheter un bien immobilier est un investissement ! Un jour, cette maison vaudra BEAUCOUP plus qu’elle ne l’est maintenant.

Ecoute, je comprends. Nous entendons toujours des histoires de vieux pets qui ont acheté leur maison dans l’administration Truman pour seulement 30 000 $ et qui valent maintenant 450 000 $ ou peu importe.

Quand la vérité est que les gens qui disent des choses comme ça ne tiennent pas compte des facteurs invisibles comme l’inflation et l’entretien.

L’économiste de Yale et lauréat du prix Nobel Robert Shiller a rapporté que de 1890 à 1990, le rendement de l’immobilier résidentiel était à peu près nul après l’inflation .

Les agents immobiliers et les propriétaires vont inonder ma boîte de réception de courriers haineux pour avoir dit cela, mais l’immobilier est l’investissement le plus surfait en Amérique. Même Warren Buffett, l’un des hommes les plus riches du monde, souligne que la valeur des maisons n’augmente pas nécessairement . À propos, il vit toujours dans la même maison de cinq chambres qu’il a achetée à Omaha, Nebraska, en 1958 .

James Altucher a expliqué pourquoi les entrepreneurs ne devraient pas acheter une maison et il suggère ce qui suit:

«Prenez 1 / 20e du montant de l’acompte. Démarre une entreprise.

Votre investissement peut aller à zéro (ce qu’il pourrait également faire avec une maison), mais il peut également atteindre un rendement de 10 000%.

Finalement, en tant qu’entrepreneur, si vous êtes assez persévérant, vous obtiendrez l’un de ces 10 000% de rendement. Et vous serez persévérant parce que vous n’avez pas gaspillé tout l’argent et le temps qu’une maison vous aurait coûtés. »

Mythe n ° 2 de l’investissement immobilier: «Je jette mon argent si je continue à louer!»
Un lecteur m’a dit un jour: «Ramit, je paie 1 000 $ par mois pour la location de mon appartement, donc je peux certainement me permettre 1 000 $ par mois sur une hypothèque et construire des capitaux propres!»

Alors je lui ai demandé: « Eh bien, comment est votre appartement? »

Elle a admis que les planchers de bois franc étaient vieux et que la cuisine était très démodée.

«Alors voulez-vous une maison comme celle-là», ai-je demandé, «ou voulez-vous un endroit plus agréable – un avec des plafonds encastrés, des appareils plus récents et un balcon assez grand pour recevoir?»

Elle m’a regardé comme si j’étais un idiot. «Bien sûr, je veux une plus belle maison.»

«D’accord,» répondis-je. « Mais cela coûtera plus cher que votre loyer actuel, non? »

Quand j’ai dit cela, une ampoule a sauté dans sa tête. Elle n’avait même pas pensé à ça.

Il y a de fortes chances que les gens qui souhaitent acheter une maison ne l’aient pas non plus. Bien sûr, vous voudrez une maison plus belle que l’appartement que vous louez actuellement – SURTOUT si vous vous engagez dans un investissement à long terme comme une hypothèque. Mais cela signifie que votre paiement mensuel sera plus élevé.

Bien sûr, cela semble assez évident – mais ce n’est que le début.

Ce que beaucoup de gens ignorent souvent quand ils disent qu’ils ne veulent pas gaspiller de l’argent sur la location, ce sont les coûts fantômes.

Les coûts fantômes sont des choses comme:

Impôts fonciers
Assurance
Services publics (par exemple, Internet, électricité, gaz, eau, etc.)
Frais d’entretien de la maison
Les drains des toilettes se brisent au hasard à 2 heures du matin, vous obligeant à demander maladroitement à votre voisin si vous pouvez utiliser sa salle de bain avant de passer quelques heures à rechercher sur Google «plombiers 24 heures sur 24»
Ces coûts ajouteront des centaines par mois à vos frais de subsistance.

Après tout, vous ne payez pas seulement l’hypothèque chaque mois. Vous payez également pour le four s’il tombe en panne, ou le chauffe-eau s’il ne fonctionne pas, ou ce problème de cafard dont vous avez hérité du propriétaire précédent.

Lorsque vous louez, vous pouvez simplement appeler votre propriétaire si l’une de ces choses se produit, et il paiera la note.

(Soit dit en passant, la réponse courante ici est la suivante: « Les propriétaires prennent tout cela en compte dans votre loyer. Ils ne loueraient pas leur logement s’ils ne pouvaient pas faire de profit! » C’est incorrect. Les propriétaires ne facturent pas ce qu’ils le coût est + un profit. Les propriétaires facturent ce que le marché supportera . Certains font un profit, mais beaucoup d’entre eux perdent de l’argent chaque mois.)

Lorsque vous possédez, cependant, vous devez réparer ces choses ou appeler quelqu’un d’autre pour les réparer pour vous. Et bien sûr, cela sort de votre poche.

Bien sûr, le plombier ici et l’exterminateur là-bas ne sonne pas si mal… mais imaginez qu’en étant propriétaire d’une maison, votre toit se brise. Tout à coup, c’est 25 000 $ dont vous avez besoin pour investir dans les réparations.

Ainsi, même si vous avez une hypothèque qui correspond à votre loyer – disons 1 000 $ – vous devez quand même ajouter 40 à 50% à ce montant mensuel pour prendre en compte les coûts fantômes. Maintenant, vous payez plus près de 1 500 $ / mois.

Consultez ce graphique. Il montre le coût réel de l’achat d’une maison sur 30 ans.

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Si vous achetez une maison de 300 000 $ aujourd’hui, sur 30 ans, cela pourrait vous coûter près de 1 MILLION $.

En fin de compte, vous ne gaspillez pas votre argent en louant – mais vous gaspillerez votre argent si vous achetez une maison sans savoir ce que vous faites.

Dans la vidéo ci-dessous, je décompose un peu plus les mythes de la location vs l’achat d’une maison. Vérifiez-le.

Si vous vous inquiétez pour vos finances personnelles, vous pouvez les améliorer sans même quitter votre canapé. Consultez mon guide ultime des finances personnelles pour obtenir des conseils que vous pouvez mettre en œuvre AUJOURD’HUI.

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Mythe n ° 3 de l’investissement immobilier: «Si je réduis suffisamment de pain grillé à l’avocat, je peux me permettre une maison!»
Juste… Arrêtez . Maintenant.

Mythe n ° 4 de l’investissement immobilier: «Je peux toujours tirer parti de cette maison ou profiter des économies d’impôt»
Il s’agit en fait de deux mythes en un, mais ils se résument tous deux à une seule idée: les gens pensent pouvoir garantir qu’ils gagneront de l’argent en investissant dans l’immobilier.

Je parle d’endettement et d’économies d’impôt, et les deux peuvent vous faire perdre de l’argent.

Effet de levier
De nombreux propriétaires considèrent l’effet de levier comme un avantage clé de leur investissement immobilier.
Par exemple, vous pouvez mettre 20 000 $ pour une maison de 100 000 $, et si la maison grimpe à 120 000 $, vous avez effectivement doublé votre argent.
Cela semble génial, mais cela ignore une grande chose: le prix d’une maison n’augmente pas toujours (* les gens qui ont acheté une maison en 2007 pleurent et acquiescent *). Donc, malheureusement, l’effet de levier peut jouer contre vous si le prix baisse.
Si votre maison diminue de 10%, vous ne perdez pas seulement 10% de votre capital – c’est plus comme 20% une fois que vous avez pris en compte les 6% des frais d’agent immobilier, des frais de clôture, des nouveaux meubles et d’autres dépenses.
Vous devez être prêt à faire face à cette perte potentielle avant de déposer plusieurs centaines de milliers de dollars sur une nouvelle maison.
Économies d’impôt Les
gens pensent pouvoir déduire leurs intérêts hypothécaires de leurs impôts et économiser beaucoup d’argent.
Bien que vous puissiez déduire vos intérêts hypothécaires, les gens oublient qu’ils économisent de l’argent qu’ils n’auraient normalement jamais dépensé.
Pensez-y. Le montant que vous payez pour posséder une maison est beaucoup plus élevé que pour n’importe quelle location si vous incluez tous ces paiements fantômes que j’ai mentionnés. Ainsi, même si vous économiserez certainement de l’argent sur vos intérêts hypothécaires grâce à des allégements fiscaux, le net est généralement une perte.
En fin de compte, les effets de levier et les allégements fiscaux que vous obtenez en achetant une maison ne sont tout simplement pas des raisons suffisantes pour justifier un investissement dans l’immobilier.

L’investissement immobilier vous convient-il?
L’investissement immobilier peut être un moyen intéressant et amusant de diversifier vos actifs. Si vous jouez bien vos cartes et faites vos recherches, il est impossible de dire combien d’argent vous pouvez gagner grâce à ces investissements.

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